Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale in der Wertermittlungspraxis

Markt- und Beleihungswert

Thema:

Die Besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale sind in der Wertermittlung nach § 194 BauGB von hoher Bedeutung. Sie beinhalten eine Vielzahl unterschiedlicher individueller, objektspezifischer und rechtlicher Grundstücksmerkmale. Diese sind gesondert zu berücksichtigen. Häufig sind die Ansätze von Fehlern behaftet.

In der ImmoWertV § 8 (3) ordnet der Gesetzgeber an, die Besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale durch marktgerechte Zu- und Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen. Zu den BoG´s zählen beispielsweise Denkmalschutz, Overrent/Underrent, Sanierungsvermerk, generell Rechte und Belastungen in Abt. II, Bauschäden/Baumängel, Leerstand uvm. Da sich Immobilien grundsätzlich unterscheiden und somit keine Unikate darstellen, ist diese Besonderheit der Hauptgrund dafür, dass es kaum Wertermittlungen gibt, in denen BoG´s nicht vorkommen. Ihre Nichtberücksichtigung führt folglich zu falschen Wertermittlungsergebnissen.

In diesem Praktiker-Seminar wird die Vorgehensweise bei der Ermittlung besonderen objektspezifischer Grundstücksmerkmale anhand zahlreicher Beispiele aufgezeigt, begründet und diskutiert.

Inhalt:

Marktentwicklung in 2018/2019 mit Blick auf die BoG

Rechtliche Grundlagen BoG

  • Denkmalschutzgesetz – Gegenstand des Denkmalschutzes in den Bundesländern
  • Voraussetzungen für eine Denkmalschutzeigenschaft
  • Umgebung
  • Denkmalschutzliste

Bauliche Grundlagen

  • Einzeldenkmälern
  • Denkmalbereiche
  • Umgang mit:
    • Nutzungseinschränkung
    • Instandhaltungs- und Instandsetzungsgebot, Grenzen
    • Wiederherstellungsgebot
    • Abrissverbot
    • Erhaltungsmehraufwand
    • Dauerhaft ungünstiger Grundriss

Vor- und Nachteile des Denkmalschutzes

194 BauGB und Denkmalschutz

  • Denkmalgeprägter Marktwert
  • Zumutbarkeit
  • Steuerlicher Einfluss auf den Marktwert

Verkehrswertermittlung von denkmalgeschützten Immobilien (Einfluss auf den Verkehrswert)

  • Allgemeines (ImmoWertV)
  • Wertermittlungsverfahren
    • Allgemeines Ertragswertverfahren (§ 17 Abs. 2, Nr. 1 ImmoWertV)
    • Bodenwertermittlung (Bedeutung)
    • Ertragswert, Ansatz von:
      • Restnutzungsdauer (unendlich versus begrenzt)
      • Bewirtschaftungskosten (insbesondere Instandhaltung)
      • Mietausfallwagnis
      • (denkmalspezifischer) Liegenschaftszins
      • Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (bog)
    • Sachwertverfahren (§ 21 ImmoWertV), Ansatz von
      • Bodenwert (Umgang mit Bodenrichtwerten)
      • Normalherstellungskosten („ungewöhnlicher Herstellungsaufwand“)
      • Wertminderung wegen Alters
    • Vereinfachtes („eingleisiges“) Ertragswertverfahren (§ 17 Abs. 2 Nr. 2 ImmoWertV)

Zumutbarkeitsprüfung

Exkurs Steuern

Exkurs Beleihungswert

Beispiel 1

  • Verkehrswertermittlung eines stehendes 1 bis 2 Familienwohnhauses

Beispiel 2

  • Verkehrswertermittlung eines unter Denkmalschutz stehenden Wohn- und Geschäftshauses

Gruppenübung: Eigenständige Bewertung eines denkmalgeschützten Objektes mit anschließender Besprechung und Diskussion

Abschlussgespräch

Zielgruppe:

Sachverständige für Grundstücksbewertung: Architekten, Ingenieure, Immobilienberater, Immobiliengutachter der Banken und des Kreditgewerbes, Gutachter von Immobilienfonds. Fach- und Führungskräfte der Immobilienwirtschaft und der Versicherungen, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer und Projektentwickler.

Sonstige Leistungen:

In der Seminargebühr sind zudem folgende Leistungen enthalten: Ausführliche und aktuelle Tagungsunterlagen, Begrüßungskaffee, Tagungsgetränke, zwei Kaffeepausen und Mittagessen.