Wertermittlung denkmalgeschützter Immobilien

Markt- und Beleihungswert in Corona-Zeiten

Thema:

Zugegeben, die Bewertung eines unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes, flattert einem nicht jeden Tag auf den Schreibtisch. Dennoch kann das häufiger passieren als man glaubt, denn die Anzahl der unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden ist nicht gering. Wenn Sie dann erst anfangen, sich mit dem Denkmalschutz und den Besonderheiten bei der Bewertung solcher Objekte zu befassen, kann das einige Probleme mit sich bringen. Wobei das Zeitproblem noch das geringste dabei zu seien scheint. Und dies, obwohl die Bewertung derartiger Objekte, die eine Reihe von Besonderheiten aufweisen, vom Gutachter entsprechende Kenntnisse und einen erhöhten Rechercheaufwand verlangen.

Verfügen Sie über hinreichende Kenntnisse, der teilweise gegenläufig wirkenden Denkmalmerkmale? Wie wirken sich Denkmalschutz bzw. Denkmaleigenschaften auf der Verkehrs- bzw. Beleihungswert des individuellen Bewertungsobjektes aus?

Hinzu kommt in diesen Zeiten, dass die Corona-Virus bedingten Restriktionen, die nicht ohne Einfluss auf die Immobilienmärkte geblieben sind. Wenngleich auch mit sehr unterschiedlichen Auswirkungen. Auch in diesem Zusammenhang ist zu prüfen, welchen Einfluss die Denkmalschutz-eigenschaften heute auf den Wert einer Immobilie haben.

Der Denkmalschutz stellt eine zulässige öffentlich-rechtliche Beschränkung des Grundeigentums dar. Damit unterscheiden sich derartige Objekte auch hinsichtlich Kaufverhalten, Steuerkomponente, Finanzierung, Sanierung, Nutzung und Erhalt deutlich von anderen Immobilien.

Sie erfahren in diesem Praktiker-Seminar alles, was Sie für eine marktgerechte Wertermittlung bzw. Beleihungswertermittlung denkmalgeschützter Objekte zu beachten haben.

Inhalt:

Marktentwicklung in 2019/2020 mit Blick auf denkmalgeschützte Immobilien

Rechtliche Grundlagen

  • Denkmalschutzgesetz – Gegenstand des Denkmalschutzes in den Bundesländern
  • Voraussetzungen für eine Denkmalschutzeigenschaft
  • Umgebung
  • Denkmalschutzliste

Bauliche Grundlagen

  • Einzeldenkmälern
  • Denkmalbereiche
  • Umgang mit:
    • Nutzungseinschränkung
    • Instandhaltungs- und Instandsetzungsgebot, Grenzen
    • Wiederherstellungsgebot
    • Abrissverbot
    • Erhaltungsmehraufwand
    • Dauerhaft ungünstiger Grundriss

Vor- und Nachteile des Denkmalschutzes

194 BauGB und Denkmalschutz

  • Denkmalgeprägter Marktwert
  • Zumutbarkeit
  • Steuerlicher Einfluss auf den Marktwert

Verkehrswertermittlung von denkmalgeschützten Immobilien (Einfluss auf den Verkehrswert)

  • Allgemeines (ImmoWertV)
  • Wertermittlungsverfahren
    • Allgemeines Ertragswertverfahren (§ 17 Abs. 2, Nr. 1 ImmoWertV)
    • Bodenwertermittlung (Bedeutung)
    • Ertragswert, Ansatz von:
      • Restnutzungsdauer (unendlich versus begrenzt)
      • Bewirtschaftungskosten (insbesondere Instandhaltung)
      • Mietausfallwagnis
      • (denkmalspezifischer) Liegenschaftszins
      • Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (bog)
    • Sachwertverfahren (§ 21 ImmoWertV), Ansatz von
      • Bodenwert (Umgang mit Bodenrichtwerten)
      • Normalherstellungskosten („ungewöhnlicher Herstellungsaufwand“)
      • Wertminderung wegen Alters
    • Vereinfachtes („eingleisiges“) Ertragswertverfahren (§ 17 Abs. 2 Nr. 2 ImmoWertV)

Zumutbarkeitsprüfung

Exkurs Steuern

Exkurs Beleihungswert

Beispiel 1

  • Verkehrswertermittlung eines stehendes 1 bis 2 Familienwohnhauses

Beispiel 2

  • Verkehrswertermittlung eines unter Denkmalschutz stehenden Wohn- und Geschäftshauses

Gruppenübung: Eigenständige Bewertung eines denkmalgeschützten Objektes mit anschließender Besprechung und Diskussion

Abschlussgespräch

Zeitplan / Pausen:

Beginn des Online-Seminars 09:30 Uhr
11:00 Uhr   (10 Min. Pause)
13:00 Uhr   (60 Min. Mittagspause)
15:30 Uhr   (10 Min. Pause)
17:30 Uhr Ende der Veranstaltung

Systemanforderungen:

Google Chrome: auf Windows ≥ 7 oder Mac OS X ≥ 10.9
Firefox: auf ≥ Windows Vista oder Mac OS X ≥ 10.7 (Lion)                Detaillierte Systemanforderungen erhalten Sie auf Anfrage schriftlich.

Zugang und sonstige Leistungen:

Den Zugangs-Code erhalten Sie zwei Tage vor der Veranstaltung via E-Mail. Nach einem einfachen Anmeldevorgang können Sie von jedem gewünschten Ort am Online-Seminar teilnehmen. Die Teilnehmer/in erhalten aktuelle Seminarunterlagen und einen anerkannten Fort- bzw. Weiterbildungsnachweis.

Zielgruppe:

Sachverständige für Grundstücksbewertung: Architekten, Ingenieure, Immobilienberater, Immobiliengutachter der Banken und des Kreditgewerbes, Gutachter von Immobilienfonds. Fach- und Führungskräfte der Immobilienwirtschaft und der Versicherungen, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer und Projektentwickler.