Wertermittlung denkmalgeschützter Immobilien [NEU]

Markt- und Beleihungswert

 Thema:

In Zeiten eines scheinbar unbegrenzten Preisanstiegs, verbunden mit einer teilweise sehr knappen Angebotssituation im Bereich der Wohnimmobilien, stellt sich die Frage, ob hierin auch ein Aspekt begründet sein kann, dass zunehmend auch unter Denkmalschutz gestellte Immobilien wieder in den Fokus rücken, ohne dabei gleich von einem Trend zu sprechen.

In diesem Zusammenhang ist zu prüfen, welchen Einfluss die Denkmalschutzeigenschaft heute auf den Wert einer Immobilie hat. Die Bewertung von derartigen Objekten weisen aber eine Reihe von Besonderheiten auf, und verlangen vom Bewertungssachverständigen entsprechende Kenntnisse und einen erhöhten Rechercheaufwand.

Der Denkmalschutz stellt eine zulässige öffentlich-rechtliche Beschränkung des Grundeigentums dar. Damit unterscheiden sich derartige Objekte auch hinsichtlich Kaufverhalten, Steuerkomponente, Finanzierung, Sanierung, Nutzung und Erhalt deutlich von anderen Immobilien.

Sie erfahren in diesem Praktiker-Seminar alles, was Sie für eine marktgerechte Wertermittlung bzw. Beleihungswertermittlung denkmalgeschützter Objekte zu beachten haben.

 

 

Inhalt:

Marktentwicklung in 2018/2019 mit Blick auf denkmalgeschützte Immobilien

Rechtliche Grundlagen

  • Denkmalschutzgesetz – Gegenstand des Denkmalschutzes in den Bundesländern
  • Voraussetzungen für eine Denkmalschutzeigenschaft
  • Umgebung
  • Denkmalschutzliste

Bauliche Grundlagen

  • Einzeldenkmälern
  • Denkmalbereiche
  • Umgang mit:
    • Nutzungseinschränkung
    • Instandhaltungs- und Instandsetzungsgebot, Grenzen
    • Wiederherstellungsgebot
    • Abrissverbot
    • Erhaltungsmehraufwand
    • Dauerhaft ungünstiger Grundriss

Vor- und Nachteile des Denkmalschutzes

194 BauGB und Denkmalschutz

  • Denkmalgeprägter Marktwert
  • Zumutbarkeit
  • Steuerlicher Einfluss auf den Marktwert

Verkehrswertermittlung von denkmalgeschützten Immobilien (Einfluss auf den Verkehrswert)

  • Allgemeines (ImmoWertV)
  • Wertermittlungsverfahren
    • Allgemeines Ertragswertverfahren (§ 17 Abs. 2, Nr. 1 ImmoWertV)
    • Bodenwertermittlung (Bedeutung)
    • Ertragswert, Ansatz von:
      • Restnutzungsdauer (unendlich versus begrenzt)
      • Bewirtschaftungskosten (insbesondere Instandhaltung)
      • Mietausfallwagnis
      • (denkmalspezifischer) Liegenschaftszins
      • Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (bog)
    • Sachwertverfahren (§ 21 ImmoWertV), Ansatz von
      • Bodenwert (Umgang mit Bodenrichtwerten)
      • Normalherstellungskosten („ungewöhnlicher Herstellungsaufwand“)
      • Wertminderung wegen Alters
    • Vereinfachtes („eingleisiges“) Ertragswertverfahren (§ 17 Abs. 2 Nr. 2 ImmoWertV)

Zumutbarkeitsprüfung

Exkurs Steuern

Exkurs Beleihungswert

 

Beispiel 1

  • Verkehrswertermittlung eines stehendes 1 bis 2 Familienwohnhauses

Beispiel 2

  • Verkehrswertermittlung eines unter Denkmalschutz stehenden Wohn- und Geschäftshauses

Gruppenübung: Eigenständige Bewertung eines denkmalgeschützten Objektes mit anschließender Besprechung und Diskussion

Abschlussgespräch

 

Zielgruppe:

Sachverständige für Grundstücksbewertung: Architekten, Ingenieure, Immobilienberater, Immobiliengutachter der Banken und des Kreditgewerbes, Gutachter von Immobilienfonds. Fach- und Führungskräfte der Immobilienwirtschaft und der Versicherungen, Steuerberater, Wirtschaftsprüfer und Projektentwickler.

Sonstige Leistungen:

In der Seminargebühr sind zudem folgende Leistungen enthalten: Ausführliche und aktuelle Tagungsunterlagen, Begrüßungskaffee, Tagungsgetränke, zwei Kaffeepausen und Mittagessen.